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Direito Imobiliário

Rescisão de contrato imobiliário por culpa exclusiva da Construtora afasta Tema 938 do STJ.

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Em breve sintaxe, o tema 938/STJ, de acordo com o Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERIN, relator do REsp 1737992 / RO, entende que nos termos da Súmula 543/STJ, quando ocorre resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor/construtor submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador integralmente.

Segundo o relator, não se pode confundir o pedido de resolução feita pelo comprador e sim, no caso concreto, deve-se restituir o montante desembolsado pelo comprador, não importando o destino do pagamento e sim a restituição das perdas e danos causados ao comprador.

PROCESSO
REsp 1.737.992-RO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 20/08/2019, DJe 23/08/2019

RAMO DO DIREITO
DIREITO CIVIL
TEMA
Promessa de compra e venda. Incorporação imobiliária. Atraso na entrega do imóvel. Resolução contratual por inadimplemento da incorporadora. Pretensão de restituição de comissão de corretagem e SATI. Prescrição trienal (tema 938/STJ). Inaplicabilidade. Hipótese de decadência.

DESTAQUE
Sujeita-se à decadência à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária (SATI) quando a causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, não se aplicando o entendimento fixado no tema repetitivo 938/STJ.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
A polêmica que ora se apresenta diz respeito à aplicação da prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária (SATI) (Tema 938/STJ) a uma demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora. Registre-se que a referida tese repetitiva foi firmada no âmbito de demandas cuja causa de pedir era a abusividade da transferência desses custos ao consumidor. O atraso na entrega da obra por culpa da incorporadora dá ensejo à resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ. O direito de pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é um direito potestativo, assegurado ao contratante não inadimplente, conforme enuncia a norma do art. 475 do Código Civil. Tratando-se de um direito potestativo, não há falar em prazo de prescrição, mas em decadência, afastando, assim, a aplicação do Tema 938/STJ.

Advogado de defesa, Danos Morais, Defesa do Consumidor, Direito Imobiliário

Direito Imobiliário – Vítima de fraude em compra de imóvel em Itapemirim deverá ser indenizada por Imobiliária

Corretora que vendeu imóvel foi presa porque não repassou os valores recebidos à empresa e consumidora chegou a perder judicialmente a posse do imóvel.

O Juiz Leonardo Augusto de Oliveira Rangel, do Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública de Itapemirim, condenou uma imobiliária a pagar uma indenização por danos morais de R$ 9 mil a uma consumidora que teria sido vítima de fraude ao adquirir um imóvel de R$ 100 mil, por meio de uma corretora ligada à empresa ré.
Segundo a requerente, ela adquiriu o imóvel por intermédio de uma corretora da ré, N.L.S., pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), depositando R$ 20.000,00 na conta da corretora e R$ 80.000,00 (oitenta mil) na conta do segundo requerido.  Ocorre que, de acordo com a mesma, pouco tempo após a posse do imóvel, descobriu que a corretora foi presa, pois não havia repassado os valores e, ainda, havia informado valores errados. A autora da ação chegou a perder a posse do imóvel em ação judicial, recuperado posteriormente em acordo firmado em audiência de conciliação.
De acordo com a sentença, o processo trata de relação de consumo originada em contrato de prestação de serviços de corretagem em que se vinculam a autora da ação e a requerida fornecedora, sendo cabível, portanto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
“O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 14, assim dispõe: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e risco. O sistema do CDC, portanto, imputa ao fornecedor, independentemente de sua culpa, a responsabilidade tanto pelo fato do produto defeituoso quanto por vício na prestação de serviços”, destacou o magistrado.
Ainda segundo o juiz que proferiu a sentença, existem muitas provas a respeito da fraude cometida pela corretora de imóveis, inclusive reportagens veiculadas sobre o assunto. Além disso, a placa de venda do imóvel estava em nome da corretora e da imobiliária e, ainda, a corretora usava crachá em nome da empresa e uniforme, se identificando como gerente de vendas, o que deu a entender que a  mesma estava a serviço da empresa ré.
Para o magistrado, a imobiliária não apresentou qualquer alternativa para minimizar o prejuízo da consumidora e, ainda, tentou impor à mesma a obrigação de saber que o contrato ofertado por um de seus prepostos era fraudulento, o que, para o juiz, é inadmissível.
“Considerando que a quantia a ser fixada representará alívio ao autor pela angústia vivida e exercerá, para o réu, função punitiva e preventiva de atos similares, bem como, considerando que o autor permaneceu em débito, e ainda, levando-se em consideração a discricionariedade do requerido em favorecer o requerente por meio do refinanciamento do débito e o curto período da manutenção indevida, FIXO a indenização por dano moral, em R$ 9.000,00 (nove mil reais), quantia esta que não acarretará, em hipótese nenhuma, a ruína do requerido.”, concluiu a sentença.
Processo nº: 0001099-06.2015.8.08.002 
Vitória, 03 de maio de 2018.
Informações à Imprensa
Assessoria de Imprensa e Comunicação Social do TJES
Texto: Maira Ferreira | mpferreira@tjes.jus.br
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Direito Imobiliário – Cliente será ressarcido em R$ 129 mil por atraso na entrega de apartamento

Cliente será ressarcido em R$ 129 mil por atraso na entrega de apartamento

A juíza Francisca Francy Maria da Costa Farias, da 13ª Vara Cível de Fortaleza, condenou a Sabatini SPE Incorporações a ressarcir cliente em R$ 129.036,14 por quebra de contrato e atraso na entrega do apartamento. Pagará ainda indenização por danos morais de R$ 3 mil, conforme a decisão publicada nessa quinta-feira (22/03).

Consta nos autos (nº0120217-37.2017.8.06.0001) que, no dia 9 de agosto de 2012, foi firmado contrato de compra e venda de apartamento no valor de R$ 424.099,01, em empreendimento localizado no bairro Cocó. O consumidor pagou R$ 129.036,14.

A data para entrega do imóvel era 30 de dezembro de 2015, que não foi cumprida. O atraso superou o prazo de tolerância de 180 dias, previsto em cláusula contratual.

Ele enviou, em 26 de janeiro de 2017, solicitação de distrato e reembolso, imediato e integral, das quantias pagas. No entanto, não obteve resposta nem informação sobre o prazo para a conclusão das obras.

Ingressou com ação para ser ressarcido, além de pedido de indenização por danos morais. Na contestação, a empresa alegou que não há dúvidas quanto à boa-fé e à regularidade da conduta e dos atos por ela praticados com relação ao caso em tela, não havendo motivos que justifiquem qualquer reparação. Defendeu também que a unidade fora devidamente finalizada no dia 27 de dezembro de 2016.

“Para os efeitos de rescisão do contrato, resta demonstrada a culpa exclusiva pela impontualidade na entrega do imóvel da construtora, visto que, mesmo considerando o prazo de 180 dias, a construtora deixou escoar o prazo para a entrega do empreendimento, ademais, não restou comprovado as alegações de greve dos trabalhadores da construção civil, dificuldade na obtenção dos materiais adequados, escassez de mão de obra qualificada, dessa feita, não se pode justificar o referido atraso”, afirmou a magistrada ao analisar o caso.

“Na hipótese vertente, tenho que o abalo psicológico causado ao autor, decorrentes do atraso da obra, ao meu sentir, tem substrato fático suficiente a ensejar reparação financeira por danos morais”, concluiu.

FONTE:TJCE

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Direito Imobiliario – Justiça decide manter condenação de construtora que atrasou a entrega de imóvel

Requerida terá que pagar aluguel mensal e indenização por danos morais e materiais à parte autora da ação.

A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJES) manteve a condenação de uma construtora ao pagamento de indenização por danos morais e materiais em decorrência de atraso na entrega de um imóvel. De acordo com a decisão da Câmara, a requerida deve pagar aluguel em favor da autora, no valor de R$ 4 mil reais mensais, além de indenizar a demandante em R$ 10 mil, por danos materiais, e em R$ 20 mil, a título de danos morais.

Na inicial, a parte autora alega que houve atraso na entrega do seu apartamento, cuja construção ficou a cargo da requerida. Ela afirma que a obra deveria ter sido concluída no prazo de 36 meses, com mais seis de tolerância, ou seja, o imóvel deveria ter sido entregue, no mais tardar, em setembro de 2010. No entanto, a obra só foi concluída em 2011.

Segundo os autos, a requerente alega que quando recebeu o imóvel havia algumas pendências, não tendo condições de habitalidade, eis que os apartamentos do mesmo andar estavam em fase inicial de acabamento. Ela expõe nos autos que as obras se realizavam com “gambiarras” para conseguir eletricidade do quadro de energia elétrica localizado no corredor, o qual permanecia imundo, com materiais de construção e fios. As garagens do subsolo do edifício também estavam entulhadas de materiais de construção e sem condições de uso.

Ainda segundo a autora conta, havia defeitos evidentes no seu imóvel, defeitos que permitiam a entrada de água no apartamento pela porta de um dos quartos que dá para a varanda, o que danificou rodapés do quarto da frente, da suíte principal e da sala, bem como a pintura desses ambientes.

Em seu voto, o Relator do processo na 3ª Câmara Cível, Desembargador Substituto Victor Queiroz Schneider, manteve a condenação definida na sentença da 9ª Vara Cível de Vitória, alterando apenas o quantum indenizatório referente aos danos materiais. De acordo com a decisão, a requerida foi condenada ao pagamento de aluguel em favor da autora, no período de dezembro de 2010 a fevereiro de 2011, no valor de R$ 4 mil reais mensais; ao pagamento de indenização, por danos materiais, no valor de R$ 10 mil; e ao pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 20 mil.

Vitória, 20 de fevereiro de 2018.

Informações à Imprensa:

Assessoria de Imprensa e Comunicação Social do TJES

Texto: Gabriela Valdetaro – gvvieira@tjes.jus.br

Andréa Resende

Assessora de Comunicação do TJES

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Advogado de defesa, Danos Morais, Defesa do Consumidor, Direito Imobiliário

Danos Morais – Construtora indeniza por inundação de apartamento

A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão da juíza Maria Glória dos Reis, da 19ª Vara Cível de Belo Horizonte, que condenou a empresa Tech Engenharia Ltda. a indenizar um casal por danos morais e materiais. Ao todo eles devem receber R$ 57.143,10 devido à inundação de seu apartamento, causada por um escoamento de água e lama provindo de obra da empresa.

 

Segundo os moradores, devido a uma obra da construtora no terreno vizinho ao prédio, houve acúmulo de água e lama sobre o muro de arrimo. Apesar de os proprietários alertarem o mestre de obras, nenhuma providência foi tomada. Em 15 de novembro de 2012, em decorrência de fortes chuvas, os detritos ultrapassaram o nível do muro, inundando vários apartamentos.

 

A empresa alegou que o fato ocorreu por motivo alheio à sua vontade, devido a um temporal que atingiu a capital mineira. Além disso, a Tech Engenharia negou ter sido advertida com relação ao empoçamento e disse que a canaleta de escoamento do apartamento estava fechada.

 

A juíza Maria da Glória Reis considerou que o casal teve prejuízo financeiro com a pintura, a compra de materiais de construção e reparos em seu apartamento, entre outros gastos, e que o incidente caracteriza sofrimento que justifica a indenização por dano moral.

 

A construtora recorreu, mas a decisão foi mantida. A relatora, desembargadora Aparecida Grossi, baseada em prova testemunhal, concluiu que a empresa foi negligente ao não adotar medidas preventivas para evitar o escoamento de água para o imóvel vizinho.

 

“A falha na prestação dos serviços de engenharia da construtora, que, por sua culpa, permite o escoamento de lama para o apartamento de prédio limítrofe após a queda de chuva forte, configura ato ilícito, capaz de ensejar danos morais aos proprietários do imóvel afetado”, destacou. Os desembargadores Roberto Soares de Vasconcellos e Amauri Pinto Ferreira votaram de acordo com a relatora.

 

FONTE: TJMG

Danos Morais, Defesa do Consumidor, Direito Imobiliário

Direito Imobiliário – Construtora é condenada a indenizar em R$ 5 mil por cobrança indevida

Mesmo antes de receber as chaves do imóvel comercial, boletos para pagamento de condomínio já eram enviados para os apelados.

A 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Espírito Santo manteve decisão de primeiro grau que condena uma construtora a indenizar em R$ 5 mil a título de danos morais, dois cidadãos por receberem, antes mesmo da entrega das chaves, boletos para o pagamento do condomínio, de um edifício comercial em Vitória.

Além disso, a ré foi condenada a pagar multa de 1% ao mês e de 2% a contar do início do atraso, considerando a legalidade do prazo de 180 dias, até a data da entrega das chaves, que ocorreu cinco meses depois do prazo estipulado em contrato.

Os autores da ação sustentam que o índice de correção do saldo devedor (CUB) utilizado pelas rés após a data prevista para entrega da obra foi aplicado de forma ilegal e contrária ao contrato.

Relatam, ainda, que mesmo com a quitação do contrato, ainda não conseguiram efetuar o registro das unidades adquiridas. Quando se dirigiram ao cartório competente para o registro das mesmas, foram surpreendidos com a informação de que isso não seria possível uma vez que os imóveis estavam registrados em favor de um banco.

De acordo com o relator do processo, o desembargador Jorge do Nascimento Viana, a construtora faz parte do empreendimento imobiliário, atuando diretamente no negócio realizado com os apelados. Dessa maneira, “fatos previsíveis e inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, tais como greve, falta de mão de obra e fatores climáticos, não servem para atenuar ou afastar as consequências advindas da mora na entrega do imóvel”, destacou o magistrado.

Assim, “o atraso injustificado trouxe aos Apelados mais do que um mero dissabor da vida cotidiana, passível de ser indenizado. Com efeito, na qualidade de consumidores, tinham a justa expectativa de que o imóvel comprado fosse entregue na data aprazada. Nesse contexto, considero justo e razoável a fixação do valor da indenização no patamar de R$ 5.000,00”, concluiu o desembargador.

FONTE: TJ ES

Advogado de defesa, Danos Morais, Defesa do Consumidor, Direito Imobiliário

Danos Morais – Indenização de R$ 10 mil por inclusão indevida em órgãos de restrição ao crédito

Apesar de não ter firmado nenhum tipo de contrato com empresa, homem foi incluído nos serviços de proteção ao crédito e perdeu financiamento pelo Minha Casa Minha Vida.

Um morador de Vila Velha receberá uma indenização de R$ 10 mil por danos morais, após ter seu nome incluído indevidamente nos órgãos de restrição ao crédito (SPC/SERASA), mesmo não tendo realizado nenhuma contratação com empresa.

De acordo com a sentença da juíza da 3ª Vara Cível de Vila Velha, Marília Pereira de Abreu Bastos, não há como negar os danos morais sofridos, em razão da indevida negativação do seu nome, “notadamente porque em razão de tal negativação, deixou a parte Requerente de efetivar contrato de financiamento para aquisição da sua casa própria, em benefício ao programa federal Minha Casa, Minha Vida”, destacou a magistrada.

A empresa requerida, uma administradora de meios de pagamento, não conseguiu comprovar o vínculo do requerente com a mesma, apresentando apenas uma proposta de fornecimento de crédito se a assinatura do autor, faturas já emitidas do cartão e cópia de um documento de identidade supostamente do requerente, mas que após análise, se constatou ser diferente.

Segundo o autor da ação, ele jamais celebrou contrato com a requerida e só descobriu o débito ao tentar realizar o financiamento junto à Caixa Econômica Federal para aquisição de um imóvel, pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, quando teve as suas expectativas frustradas em razão da negativação de seu nome.

Para a juíza, mesmo que tenha havido fraude, não há como se responsabilizar o requerente pela mesma, “a provável ocorrência de fraude não retira do Requerido o dever de responder pelos danos causados, sobretudo não comprova a existência de vínculo contratual, havendo patente inexistência de relação jurídico-contratual entre o Requerente e a Requerida. Destarte, diante da inversão do ônus da prova e da infrutífera tentativa da Requerida em comprovar a existência de relação jurídica, tenho por bem declarar a inexistência de relação jurídica e de débito da Requerente com relação a parte Requerida”, concluiu a magistrada.

FONTE: TJ ES

Advogado de defesa, Danos Morais, Defesa do Consumidor, Direito Civil, Direito Imobiliário

Direito Imobiliário – Justiça condena arquiteto por irregularidades em obra de alto padrão

        A 4ª Vara Cível do Fórum de Guarujá condenou um arquiteto a pagar, a título de reparação por danos materiais, a quantia gasta pelo proprietário de um imóvel para consertar irregularidades deixadas após finalização de obra. A decisão do juiz Marcelo Machado da Silva também determinou o pagamento de R$ 30 mil por danos morais e de R$ 13 mil de ressarcimento de despesas processuais.

Segundo os autos, o autor firmou contrato com o arquiteto no valor de R$ 6 milhões para reforma e ampliação de seu imóvel. A obra abrangeria a parte interna do local e construção de área de lazer. Durante a reforma, no entanto, foi surpreendido com embargo judicial, sob o argumento de que a obra teria causado danos no imóvel vizinho e precisou arcar com despesas judiciais do processo, no valor de R$ 13 mil.

Laudo pericial também teria apontado a necessidade de reparos, como revisão de instalações elétricas, implementação do sistema de drenagem no campo de futebol, recuperação das trincas e fissuras dos muros, pavimentação da pista de kart, e outros.

Em sua decisão, o magistrado lembrou que, uma vez contratado para a realização da obra, o arquiteto “deve ser responsabilizado por eventual utilização de materiais e técnicas inadequadas ao padrão do imóvel”. Assim, deverá ressarcir o dono do imóvel pelos gastos com a correção dos problemas, que deverão ser comprovados documentalmente, com a juntada de três orçamentos para cada trabalho e prova do pagamento. O juiz afirmou, ainda, que é devida indenização pode danos morais, pois “superou a esfera do mero aborrecimento a necessidade de exigir reparos, a necessidade de conviver com as diversas anomalias que a reforma e a construção apresentaram e, pior, a necessidade de contratar outros profissionais para que fossem corrigidas as irregularidades provenientes dos serviços feitos pelo réu, e pelos quais o autor já tinha pago, e caro”.

Cabe recurso da decisão.

Processo nº 0017233-40.2011.8.26.0223

Comunicação Social TJSP – AG (texto) / internet (foto ilustrativa)

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Advogado de defesa, Cotidiano, Direito Imobiliário

Direito Imobiliário – TJSP fixa prazo para arrematante depositar valor e manter posse de imóvel

ADVOGADO

        A 14ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça determinou que arrematante de imóvel, cuja praça foi considerada posteriormente nula, deposite valor equivalente ao crédito que a União possuía com a instituição financeira executada para manter a posse do bem. O montante, que deve ser atualizado monetariamente, girava em torno de R$ 100 mil em 2012.
Consta dos autos que o imóvel foi arrematado em 2009, mas não houve intimação pessoal do representante legal da instituição bancária a respeito da arrematação, razão pela qual a União suscitou a nulidade do procedimento.
Ao julgar o recurso, o desembargador Carlos Henrique Abrão reconheceu que a ausência de intimação é ato nulo de próprio direito, mas, para evitar maior prejuízo ao arrematante, possibilitou o depósito do valor correspondente ao débito para manter a posse do imóvel. “Evidentemente, se não constou do edital do certame e também a falta de intimação pessoal do representante legal, acarretam nulidade insanável. Entretanto, para que o arrematante não experimente prejuízo maior, será facultado, se houver interesse, efetuar o depósito do crédito da União, possibilitando-se assim manter hígida sua arrematação”. Ele terá 10 dias, contados da intimação do recorrente, para realizar o depósito.
Do julgamento, que teve decisão unânime, participaram também os desembargadores Maurício Pessoa e Thiago de Siqueira.
Agravo de instrumento nº 2013526-44.2016.8.26.0000

Comunicação Social TJSP – AM (texto) / AC (foto)
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Direito Penal

Homem é condenado por invasão de domicílio

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Um homem que morava de aluguel em uma casa localizada na Serra teve sua ação julgada parcialmente procedente pelo juiz da 1ª Vara Cível da região, Carlos Alexandre Gutmann, e será indenizado em R$ 10 mil pelos danos morais sofridos após um parente da locadora do imóvel invadir a residência e, segundo os autos, ameaçar levar os objetos pertencentes a E.C.S. como forma de pressionar a vítima a deixar o local.

De acordo com o processo, os valores lançados à sentença deverão passar por atualização monetária e acréscimo de juros.

O homem já cumpria uma ação de despejo, quando, em agosto de 2010, foi surpreendido com a invasão da casa por parte de W.C.S. Após o fato, E.C.S. registrou um boletim de ocorrência em uma delegacia do município, ajuizando ação judicial em seguida.

Na sentença, o juiz ressaltou o comportamento correto que os locadores de imóveis devem ter diante de casos de inadimplências. “Em quaisquer hipóteses que o locador verifique impontualidade nos pagamentos, abandono do imóvel, infração contratual, etc., ele deverá propor uma ação e, então, munido de uma determinação judicial e acompanhado de um serventuário da Justiça, será garantida a posse direta do seu bem”, finalizou o magistrado.

Processo n°: 0005240-07.2012.8.08.0048.

Vitória, 21 de julho de 2015.

Informações à imprensa:

Assessoria de Imprensa e Comunicação Social do TJES
Texto: Tiago Oliveira – tiaoliveira@tjes.jus.br
Tels.: 3334-2261 / 3334-2262

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